Imagine dois apartamentos iguais, de R$ 700 mil, no mesmo bairro e com a mesma planta. A única diferença é a data em que foram lançados. Com a reforma tributária, essa data pode pesar no seu bolso.
Quase todo imóvel na planta tem imposto embutido no preço. Hoje, a maioria das construtoras paga por um regime especial que cobra 4% sobre o que recebe. Num imóvel de R$ 700 mil, isso dá cerca de R$ 28 mil.
A reforma muda essa regra. O regime de 4% só continua valendo para os empreendimentos que entrarem nele até o fim de 2028. Quem lançar depois paga pelas regras novas: uma alíquota perto de 14%, com alguns descontos (R$ 100 mil de abatimento para imóvel residencial novo, mais o custo do terreno) e créditos sobre os materiais da obra.
Numa simulação simples com o mesmo imóvel de R$ 700 mil, o imposto embutido passaria de R$ 28 mil para algo em torno de R$ 42 mil. São R$ 14 mil a mais. Se a construtora repassar essa diferença, o mesmo apartamento passa a custar cerca de R$ 714 mil.
Agora pense em quem dá R$ 20 mil de entrada hoje e garante o preço atual. Só com essa diferença de imposto, ele deixa de pagar R$ 14 mil. É como se a entrada tivesse rendido 70%, e isso antes de contar a valorização normal do imóvel durante a obra. Poucas aplicações fazem isso.
Mas atenção: isso não acontece da noite para o dia. Em janeiro de 2027 começa a troca dos tributos federais, só que quem já está no regime especial segue com os 4%. A diferença aparece nos lançamentos feitos depois de 2028. E cada projeto terá a sua conta: nos imóveis mais baratos, o abatimento de R$ 100 mil ajuda bastante; em outros, o peso será maior.
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Por isso, antes de assinar, pergunte: o empreendimento tem patrimônio de afetação? Está no regime especial? O que o contrato diz se os impostos mudarem?
Se tudo isso parece complicado, não se preocupe: é para isso que existe o corretor de imóveis. Antes de decidir, converse com um profissional de confiança, credenciado no CRECI. Ele faz essas contas com você.
O mar segue cheio de oportunidades. Mas todo bom navegador sabe que quem lê o tempo antes sai na frente.
